Право користування сільськогосподарськими землями в умовах воєнного стану

07 квітня 2022 року набув чинності закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – «Закон»).

Яка мета прийняття Закону?

Метою прийняття Закону є створення нових механізмів використання земель сільськогосподарського призначення приватної, комунальної та державної власності в умовах воєнного часу в Україні.

Загальновідомим є факт, що з початком воєнних дій в Україні з міркувань безпеки було тимчасово припинено функціонування більшості державних реєстрів, зокрема Державного реєстру речових прав та Державного земельного кадастру. Крім того, в період дії воєнного стану неможливим є проведення звичайних, передбачених законодавством України, процедур формування земельних ділянок, передачі земельних ділянок державної власності у користування приватним особам, проведення земельних торгів тощо.

Ця ситуація, очевидно, вимагала правового вирішення, оскільки тривалість воєнних дій та неможливість здійснення в цей час належного юридичного оформлення земельних правовідносин створювали зумовлювали правову невизначеність для великої кількості землекористувачів, що, своєю чергою, в багатьох випадках створювало правові перешкоди для проведення посівної кампанії.

Які зміни внесено до законодавства?

Земельний кодекс України доповнено спеціальними правовими нормами, якими тимчасово визначено особливості регулювання правовідносин стосовно земель сільськогосподарського призначення на період воєнного стану. При цьому в основу правового регулювання покладено пріоритет суспільних (державних) інтересів над інтересами приватних осіб в умовах воєнного стану, тобто в окремих випадках правова доля земельних ділянок вирішується без огляду на волю чи інтереси власників сільськогосподарських земель. Даний факт випливає зі змісту закону та прямо визнається в офіційних роз’ясненнях щодо застосування Закону.

Які обмеження накладено на власників приватних земель?

По-перше, Закон передбачає автоматичне (без волевиявлення сторін) поновлення на один рік договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту земельних ділянок сільськогосподарського призначення, строк користування якими закінчився після введення режиму воєнного стану, без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це правило розповсюджується як на приватні, так і на державні чи комунальні землі. Таким чином, приватні власники фактично тимчасово позбавлені права змінити орендаря, внести суттєві зміни до умов договору оренди тощо.

По-друге, орендарі та суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою. Обмежувальний вплив цієї норми на права приватного власника очевидний: на час воєнного стану власник втрачає вплив на подальшу передачу його землі у субкористування.

Державна реєстрація прав користування можлива?

Закон фактично тимчасово відміняє (чи призупиняє) державну реєстрацію права користування землями сільськогосподарського призначення, які виникають чи виникнуть у період дії воєнного стану. На час війни виникнення права користування пов’язуватиметься не з державною реєстрацією права користування у державному реєстрі речових прав, а зі здійсненням спеціальної процедури реєстрації відповідного договору на право користування землею.

Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією у Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.

Зараз Книга реєстрації землеволодінь і землекористувань ведеться районною військовою адміністрацією у паперовій та електронній формах. Форма книги реєстрації землеволодінь і землекористувань має бути визначена Міністерством аграрної політики та продовольства України.

Як отримати у користування сільськогосподарські землі державної або комунальної власності?

Ще одним аспектом, який врегульовано Законом, є процедура та умови передачі у користування земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності у період дії воєнного стану.

Законом встановлено вимоги до форми та змісту відповідних договорів, фактично скасовано на період воєнного стану вимоги щодо конкурсного порядку надання таких земель у користування. Передача земель у користування в період воєнного стану не потребуватиме реєстрації в Державному реєстрі речових прав та Державному земельному кадастрі. Процедура формування відповідних земельних ділянок максимально спрощена.

У той же час, Законом передбачено низку запобіжників можливим зловживанням, наданими Законом спрощеними механізмами отримання землі у користування. Так, передбачено граничний строк користування такими землями – 1 рік, введено заборону на зміну цільового призначення таких земельних ділянок. Заборонено будівництво на них будь-яких об’єктів, передачу їх у власність тощо. Крім того, Законом чітко передбачено, що земельним ділянкам, які передаються у користування за таким спрощеним порядком, не присвоюється кадастровий номер і вони перестають бути окремим об’єктом одразу по закінченні строку, на який їх було передано у користування, або припинення відповідного договору.